Attestato di Regolarità Edilizia: cos’è e a cosa serve
L’Attestato di Regolarità Edilizia, noto anche con la sigla ARE, è una relazione tecnica asseverata. Certifica la corrispondenza tra lo stato reale di un immobile e i titoli edilizi depositati in Comune. Non è un obbligo previsto da una legge nazionale, ma è diventato uno strumento decisivo per arrivare al rogito senza intoppi, soprattutto quando l’acquisto passa attraverso un mutuo.
Con acquirenti sempre più informati e banche sempre più rigorose nella concessione dei finanziamenti, la trasparenza documentale è diventata un fattore decisivo. Vediamo cos’è esattamente questo documento, come si ottiene e perché conviene presentarlo già nelle prime fasi della vendita.
Cos’è l’Attestato di Regolarità Edilizia
L’ARE è redatto da un professionista abilitato — geometra, architetto o ingegnere. Attesta che lo stato di fatto dell’immobile coincide con quanto autorizzato dal Comune nel corso della sua storia costruttiva.
È utile chiarire subito un equivoco frequente, quello tra planimetria catastale e regolarità edilizia. La planimetria catastale è un documento fiscale: se aggiornata, indica solo che le imposte vengono calcolate correttamente. Il titolo edilizio depositato in Comune è invece ciò che conta per la legge. Se in un appartamento è stato spostato un muro senza depositare una pratica edilizia, l’immobile presenta un abuso. Questo vale anche se la planimetria catastale mostra quel muro nella posizione corretta.
L’Attestato di Regolarità Edilizia serve esattamente a verificare che queste due realtà coincidano con lo stato effettivo dell’abitazione. Il riferimento normativo è l’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia, che disciplina la verifica dello stato legittimo.
Un’annotazione terminologica: in alcune regioni lo stesso documento viene chiamato Relazione di Regolarità Edilizia (RRE), Relazione Tecnica Integrata (RTI) o semplicemente Verifica dello Stato Legittimo. Cambia il nome, non la funzione.
Come si ottiene: le tre fasi del procedimento
Procurarsi l’ARE non è un’operazione da sportello, ma richiede un lavoro tecnico articolato in tre fasi.
La prima è l’accesso agli atti. Il tecnico incaricato richiede al Comune tutta la documentazione storica dell’immobile: licenze edilizie, varianti, CILA e SCIA presentate negli anni. Oggi la maggior parte dei Comuni gestisce questa fase tramite i portali telematici degli Sportelli Unici per l’Edilizia. I tempi, di conseguenza, si sono accorciati sensibilmente rispetto al passato.
La seconda fase è il rilievo. Il professionista effettua un sopralluogo, misura ogni ambiente e verifica la posizione di porte, finestre e muri portanti rispetto al progetto depositato.
La terza fase è il confronto e l’asseverazione. Se i dati raccolti corrispondono a quanto autorizzato, il tecnico firma l’attestato. Se emergono differenze — una finestra spostata, un ripostiglio non dichiarato — indica come procedere con una sanatoria prima di proseguire con la vendita.
Tempi e costi
La digitalizzazione delle procedure ha reso i tempi più contenuti rispetto a qualche anno fa. Restano comunque legati all’efficienza dell’ufficio tecnico comunale e all’età dell’immobile.
L’accesso telematico agli atti richiede in genere tra 15 e 30 giorni. Il costo per i diritti di accesso è compreso tra 50 e 150 euro. Il sopralluogo e l’analisi tecnica richiedono dai 3 ai 7 giorni, solitamente incluso nell’onorario complessivo. L’emissione dell’attestato, una volta raccolti tutti gli elementi, richiede da 1 a 5 giorni. Il costo finale, che comprende l’intero servizio, oscilla generalmente tra 500 e 1.200 euro. Varia in base alla metratura dell’immobile e alla complessità nel reperire i titoli edilizi storici.
Perché conta per il mutuo e per il rogito
L’aspetto che pesa di più nella pratica riguarda il finanziamento. Le banche, oggi, raramente erogano un mutuo se il perito incaricato non riscontra una corrispondenza piena tra progetto depositato e stato reale dell’immobile.
Presentare un ARE già durante la trattativa, prima ancora della proposta d’acquisto, trasmette un segnale di serietà. Può fare la differenza in un mercato dove i controlli si sono fatti più stringenti.
Lo stesso vale per altri titoli edilizi come la SCIA alternativa: anche in quel caso la corrispondenza tra titolo e intervento realizzato è ciò che permette a un istituto di credito di concedere il finanziamento senza riserve.
Va detto che l’ARE non ha una scadenza in senso stretto. Fotografa la situazione al momento del rilascio e resta valido finché non vengono eseguiti nuovi lavori. Notai e banche, però, tendono a richiederne uno recente, in genere non più vecchio di sei-dodici mesi, per la massima garanzia di attualità.
Chi paga e cosa succede se emerge una difformità
La prassi consolidata prevede che il costo del tecnico sia a carico del venditore. È infatti suo onere dimostrare la regolarità dell’immobile che sta cedendo.
Fornire l’attestato già nelle prime visite, anziché rincorrerlo a trattativa avviata, è spesso un vantaggio anche sul piano del prezzo. Evita sconti dell’ultimo minuto o richieste di sanatoria sotto pressione.
Se l’attestato evidenzia una difformità, non significa che la vendita sia compromessa. Significa che andrà attivata una sanatoria — tramite CILA o SCIA in sanatoria — con il pagamento di una sanzione amministrativa proporzionata all’irregolarità. Regolarizzare prima del rogito resta comunque l’unica strada per evitare che la vendita si blocchi all’ultimo passaggio.
Un’ultima precisazione: l’ARE riguarda esclusivamente la struttura e la posizione dell’immobile, non la sicurezza degli impianti. Questa è invece oggetto della Dichiarazione di Conformità degli impianti. I due documenti sono distinti, ma insieme — con l’aggiunta dell’Attestato di Prestazione Energetica — compongono il pacchetto documentale che oggi rende una vendita più rapida e senza sorprese.
Conclusioni
L’Attestato di Regolarità Edilizia non è un obbligo di legge uniforme su tutto il territorio nazionale. Si è però affermato come lo strumento che mette al riparo sia il venditore da contestazioni future, sia l’acquirente da abusi edilizi non dichiarati. I periti bancari controllano ogni dettaglio prima di concedere un mutuo. Arrivare al rogito con la certezza dello stato legittimo dell’immobile significa evitare ritardi, richieste di sanatoria urgenti e, nei casi peggiori, la perdita dell’acquirente. Per chi vende o acquista un immobile con una storia edilizia complessa, il confronto con un professionista del settore resta il modo più sicuro per affrontare la trattativa con serenità.
